德譽評價 | 高爾夫球場代價評價

現在舉國有500家支配高爾夫球場，深圳有舉國最大的高爾夫球會——觀瀾高爾夫球會，舉國第一家高爾夫球場是中山溫泉高爾夫球場，由香港商家與中山市當局團結投資建立。

筆者從事房地產估價事情二十余年，分散在上海、深圳、中山、昆明做過10幾個高爾夫球場代價評價，評價目標包含球會全體代價評價（全體資產評價）、18洞球場全體代價評價和球會某9洞球場代價評價、某球道代價評價共四品種型。

針對此類物業的估值對估價師的專業要求比力高，不僅要了解物業的本錢特點構成，還要對球場策劃作風、盈虧情況舉行分析。

高爾夫球場代價特性是占地表積大，地上修建物、構筑物體量小，主要以構筑物為主，主要資產是球道、練習場、會以是及配商業。

1. 高爾夫球場主要收入泉源

主要收入泉源：會員卡販賣、轉讓費、打球費（果嶺費、球車和球僮費）、會所消耗、練習場收入、商業物業出租收入。

另一種收益是高爾夫球場權益人將球場周邊土地征用出讓后舉行房地產開發，產物主要是高端別墅。

2. 高爾夫球場的土地實質

高爾夫球場土地實質有三種：劃撥用地、出讓用地和團隊土地租賃用地。

在前幾年高爾夫球場整理中，凡觸及到團隊土地租賃基本都是算賬目標。出讓用地功效主要是體育用地，有些權益人想打擦邊球，在宗地內留出局部土地想開發住宅，以租代售形式販賣，后果在報批報建中受阻，土地荒置。

3. 高爾夫球場的估值辦法

估值辦法主要有兩種：本錢法和收益法。

標準球場的制作本錢相差不大，以是實踐中以收益法估值為主。

接納收益法評價高爾夫球場時，最難確定也是最緊張收益局部是出售會員卡的收入。會員卡的收入是指尚未出售而將來約莫出售的會員卡的收入，已出售會員卡的收入對球場將來的收益沒有影響，評價時不必思索。

4. 影響會員卡的收入的要素

影響會員卡的收入的要素有三個：

會員卡的價格、尚可出售會員卡的數目及出售時間。要預算尚可出售會員卡數，需評價能出售的總會員卡數，再減去已售會員卡數。

成績是能售出的總會員卡數怎樣確定？

▼一是按委估高爾夫球場的范圍、當地的天氣條件等推算出可包容會員卡數，我們無礙稱之為客觀會員卡數。影響要素：球場輕重、天氣條件（氣溫上下、旱季是非）、燈光裝備、球會的打球規例及控制伎倆、當地球員通常打球的速率、頻率。

▼二是依照評價基準日當地經濟提高情況、打球的人數、球場的供求情況及以前營多年球場的會員卡販賣情況，綜合推算出委估球場最約莫出售的會員卡數，我們無礙稱之為市場會員卡數。影響要素：球會政策、舉措辦理、球場計劃、會所辦法、會籍品種（一局部會籍和公司會籍）、市場供求等。

評價時，客觀會員卡數是依照最高最佳使用準則，從高爾夫球場本身包容才能推算的；市場會員卡數是依照交換準則從市場角度推算出來的。

要推算尚可販賣的會員卡數目，必需在合法、市場、球場容量三個條件下，求出客觀會員卡數和市場會員卡數，然后取其最小者，即為需求的尚可販賣會員卡數，并以此為依據，團結會員卡價格和估計販賣時間，推算會員證的收益。

5. 收益法估值高爾夫球場的幾大難點

◆難點一：現在舉國數百家高爾夫球場90%實踐策劃都是喪失的，權益人主要開發配套的房地產來獲取利潤，那么球場的客觀收益怎樣來確定？

◆難點二：一卡多場的會員卡收益如安在各球場之間舉行分攤？

◆難點三：會所、練習場等配套辦法收益如安在各球場之間舉行分派？哪些必要分派？哪些不必要分派？

◆難點四：全體資產代價評價中怎樣剝離出房地產代價？必要思索策劃要素嗎？

◆難點五：關于需投資變革項目對球場代價的影響怎樣分析？

◆難點六：當本錢法和收益法估值相差比力大時，終極估值怎樣取其權重？依據是什么？

◆難點七：球場配套辦法策劃不善，如練習場常常面臨種種暫且或淺易練習場的市場競爭而常常喪失，該怎樣來確定其客觀收益？

◆難點八：球場計劃難易水平是怎樣影球場代價的？評價中怎樣舉行定量分析？

◆難點九：每個高爾夫球場都有本人的定位，有商務型、度假型的，也有比賽型，有針對高端人群的，也有針對平凡人群，僅限定會員數也有不限定會員數的，這些不同球場典范是怎樣影響球場代價的？

◆難點十：燈光球場與無燈光球場的代價差別在何處？

筆者履歷數個高爾夫球場估值，每次都市就上述成績跟估價師偕行、球場策劃者、打球者平分散做具體的訪談和相反，在搜集基本材料的基本上，分析各個球場的建立和策劃特點，創建一個正常策劃賺取客觀收益的實際模子，以此預算球場代價。

文章泉源：新永基研討院/作者：譚杰 /侵刪