如果在明年1月1日之前沒（央行出手降低房貸利率，還沒有買房的朋友有福了）

原標題：如果在明年1月1日之前沒（央行出手降低房貸利率，還沒有買房的朋友有福了）

　　又出了一個大地震級別的消息！ 5月15日下午，央行直接發文：對于貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房的商業性個人住房貸款利率，最低可在同等期限貸款市場報價利率的基礎上，下降20個基點。說實話，這幾年出臺的調整房貸利率的政策不少，也見過央行各種降準或者降息的操作，但央媽直接發文對首套住房貸款利率進行定向調整的，還是第一次。政策對普通家庭購買住宅，究竟影響有多大呢？政策背后的用意何在呢？現在適合買房嗎？如果你對這些問題也感興趣，那今天的這條視頻將和你的錢袋子息息相關。

　　

　　根據央行這一次發布的政策，貸款購買普通住房的居民家庭，首套住房商業性個人住房貸款利率下限，將下降20個基點，也就是在原來的利率上直接減去0.2%，原來是6%的利率，現在變成5.8%，老百姓的貸款壓力能夠減輕，還款的總金額也將下降。按照當前的房貸政策，全國的房貸利率是錨定LPR的，LPR被稱為貸款基礎利率，目前5年期的LPR利率是4.6%，如果根據央行的新政策，現在買首套房的朋友，貸款的利率將直接從4.6%下降為4.4%。這么說大家可能不容易理解，給大家舉個簡單的例子。

　　如果以一個家庭200萬元住房貸款來計算，貸款30年，選擇等額本息的還款方式，在4.6%的利率下，每個月的還款金額是10253元，如果貸款利率降到了4.4%，每個月的還款金額是10015元，兩者相差238元。

　　

　　看上去好像沒有什么大的差別，每個月也就是差了一頓飯錢，但如果拉長了時間來看，就不是一頓飯兩頓飯這么簡單了。經過測算，利率相差20個基點，每100萬的貸款按照30年周期來計算，利息相差將近4萬塊，如果是幾百萬的貸款，可能一套房子的裝修錢就省出來了。在全國不同的地方，政策造成的影響并不相同，在首套房貸款利率相對較高的地區，政策的優惠力度就更大了。在深圳或者成都等地區，首套房的貸款利率一度超過5.5%，以5.5%的貸款為例，如果在這個基礎上把利率拉到了最低值4.4%，一個來回利率的差額就達到了110個基點，還是以200萬的貸款來測算，每個月還款的金額直接減少超過1000元。

　　可見啊，這次全國范圍內的房貸利率調整，并不是政策微調，更像是由上而下的發號施令，這么來看，房地產行業的大環境真的是變了！

　　

　　在此之前，盡管全國各地都在對房地產調控政策進行松綁，但政策的力度不一，有的地區放開限購、限售和限貸，有的地區則降低了房貸利率，這一次由央行發聲，在全國范圍內直接拉低了首套剛需客戶的利率下限，背后有兩個方面的信號：

　　首先，受利好政策影響最大的是首套剛需家庭，在降低剛需購房客的購房負擔的同時，國家“房住不炒”的根本原則并沒有變化。很多網上的新聞對政策其實有誤讀，認為利率下降了，現在是買房最合適的時機，實際上，并不能這么籠統地看。仔細讀過政策的朋友都知道，要享受貸款利率下降的福利，是有條件的：不僅要求首套房，而且你買的房子還需要是“普通住宅”。

　　

　　各個城市都有自己對普通住宅的定義，以上海為例，以內環和外環為界，劃分三個區域，按照房子的總價來制定普通住宅的標準，內環內單價低于450萬的是普通住宅，外環至內環之間是310萬，而外環外的普通住宅總價要求是低于230萬元。除了總價要低，還有一些硬性條件，比如，必須是五層以上的高層住房，面積要在140平方米以下等等。

　　要知道，這個標準還是2014年制定的，現在8年過去了，房價也漲了好幾波了，普通住宅正在變得越來越少，在上海，如果你的購房目標是內環內總價低于450萬，外環和內環之間總價低于310萬的房子，必然是剛需客戶無疑了。對于大部分考慮置換或者投資的朋友，可能天然地就被劃出了本次政策受益的范圍。因此啊，這一次房貸利率的調整是定向的，對首套剛需客戶最有利，并不是普惠性的。

　　

　　第二，從政策力度來看，國家以利率為抓手，對房地產行業的支持力度很大，甚至可以說是一步到位。以前國家調整住房貸款利率，是通過調整LPR來完成的，LPR是住房貸款利率的錨定值，每個月20號發布一次，我們普通家庭和銀行簽訂的住房貸款合同的利率都是圍繞LPR來變化的。

　　簡單舉個例子，如果我有一套房子，貸款利率是LPR利率上浮60個基點，按照目前5年期LPR為4.6%來計算，我的房貸利率也就是5.2%，LPR每個月都可能變化，住房貸款利率隨著他的波動情況，一年可以調整一次。如果說我這套房子的貸款利率在每年1月1日調整，如果在明年1月1日之前，LPR下降了，也就是我們常說的降息了，變成了4.5%，那么，我的房貸利率也就變成了4.5%加上60個基點，變成了5.1%。

　　

　　從2019年實行LPR利率之后的實際情況來看，三年過去了，LPR的波動并不大，從2019年以來，五年期LPR一共調整過四次，每一次的調整幅度是5個基點，累計下調了20個基點。再看這一次央行的利率調整政策，一出手，最低就是20個基點，按照各個地區目前執行的首套貸款利率的差別，有的地方甚至可以達到一百多個基點，政策的力度很大，國家的決心很大！

　　對于當前國內的樓市來說，最可貴的就是信心。實際上從最近兩個月以來，重啟樓市這件事情一直在被反復強調。以今年3月16日的金融委會議為例，會議要求各部門從大局出發，支持實體經濟發展，慎重出臺收縮性的政策，也就是說，對房地產的約束到了松綁的時候了。

　　

　　4月6日，國務院召開常務會議，要求適當提前運用政策工具，支持實體經濟發展，意味著，降準和降息等促進經濟發展的貨幣政策將陸續推出。果不其然，4月15日，央行發文實施全面降準0.25個百分點，釋放流動資金約5300億元。在4月29日的政治局會議上，同樣提到關于房地產和貨幣政策，明確支持各地從當地實際出發，制定差異化的房地產政策，支持剛需和改善型住房需求。

　　政策層面一脈相承，更是一氣呵成，最能說明的是：從國家到地方，重啟樓市和恢復經濟的決心，正在層層滲透。

　　

　　決心和信心比黃金還可貴，政策可能不會影響到每個人，但背后的信心和決心，直接影響購房者的買房預期，進而影響到每個人對于國家發展的信心。央行調降首套房貸利率，相當于打開了房地產行業政策的天花板，讓各個地區有空間繼續放松房地產調控政策。今年以來，調整最多的除了貸款利率，還有各家銀行的貸款審批速度。2022年4月，貝殼研究院發布了一份全國重點城市貸款檢測數據，數據表明，4月全國平均房貸的放款周期為29天，比3月份縮短了5天，這個貸款審批和放款的速度，也是疫情爆發以來最快的水平。

　　利率、放貸速度、宏觀政策在慢慢形成一股合力，對于有購房需求的人來說，有的人已經心動了，有的人看著別人買房，也不會愿意坐在家里無動于衷。如果你是剛需首套的朋友，抓住政策的窗口期上車，或許是一個不錯的選擇，而對改善的朋友來說，則更多需要考慮自己所在城市和自己家庭的實際情況了。

　　

　　在我看來，國家支持首套剛需客戶不在話下，“房住不炒”的大方向沒有調整，背后顯示出來的國家推動經濟發展的決心，更加重要。今年4月份國內經濟核心數據已經陸續出爐了，從中也可以看出，接下來的政策空間很大。

　　調降房貸利率或許只是政策的第一步，也是最重要的一步，在大環境不景氣，個人、家庭和企業都在過冬的時候，不少人都在走“下坡路”。經濟有周期，行業也有沉浮，這是難以改變的宿命。作為普通人，我們唯一可以期待的是，國家推出越來越多刺激經濟、惠及民生的政策，這一次央行刺激政策出臺后，如果房地產行業能夠出現轉機，對我們每個人來說，都是一件幸事。

　　央行推出房地產利率政策以后，你是否看好國內房地產的發展呢？如果你是剛需，會選擇這個時候買房嗎？歡迎大家在評論區留言討論，說出你的看法，我們下期再見。

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