detroit(全球城市觀察︱空屋荒地如何活化，美國城市的嘗試和無奈)

舉世都市察看︱空屋荒地怎樣活化，美國都市的實驗和被動

近些年，人們在討論美都都市成績時，大多眷注的是那些“超等明星都市”，紐約、舊金山、洛杉磯?？萍即蠊救腭v，生齒不休流入，這些地區也成為房地產開發的熱土。資源和機會高度會合，甘美與哀愁皆泉源于此，正如我們曾多次討論過的住房危急、士紳化、交通壓力和情況成績。

假如說這些“超等明星都市”是舉世經濟鏈條里的“贏家”，另一些都市的成績則長時被無視，好比一些地區持續上升的空置率。

華盛頓社區提高中央的都市研討者Alan Mallach在2018年公布的一篇論文中談及這一頭腦盲區，在主流視野之外，一些經濟下滑的中小都市正面臨“超天空置率”（hyper-vacancy）：空置修建或荒地在街區內占比達20%以上。

美國房地產網站Curbed在邇來的一篇文章中分析空置率危急。2010年從前，俄亥俄州克利夫蘭，每兩個普查區中就有一個空置率高企。到了2015年，密歇根州弗林特、底特律、印第安納州蓋瑞市等一大片都市都顯現了相似的情況。

肯塔基州路易斯維爾栗樹街上的空屋子很顯眼。圖片出自Alan Mallach的報告。圖源：谷歌地球2018

只管紐約等主流都市也會顯現零散的土地閑置，但它們大多是被房產開發商囤積居奇。Mallach等學者眷注的超天空置率會合產生在那些失業率高企、投資變小、經濟下滑的都市。

超天空置率給都市帶來一系列成績，稅緊變小，空屋和荒地都必要一定的維護本錢。由于無人把守，這些地區屢屢犯法率攀升，并拉低臨近地塊的房價。圣路易斯市的市長辦公室曾在一份訊息稿中直白表現：“空屋無功德”。

不少研討也佐證了這一點。俄亥俄州的托萊多市，研討者發覺空屋和荒地所要泯滅的維護用度高達380萬美元，而喪失的稅收將近270萬。

俄亥俄州哥倫布市，一份研討標明，一棟空置修建物會使得同一街區內臨近房產的代價縮水20%。

為了應對這一危急，不少都市都啟動了一系列政策和方案。

一些都市動手梳理城區內的閑置空間，推出了種種方案，勉勵一局部和機構到場到活化中。150多個都市建立了本人的土地銀行，處理一切權的轉讓，將一些空屋和荒地低價售出，勉勵人們開動頭腦，思索怎樣使用這些被忘記的場合。

以前的汽車之城底特律一度宣告停業，但一個由一局部倡導的都市農業方案可以算作一個不錯的活化案例。

2016年，底特律的商業拍照師Timothy Paule得了傷風，久治不愈。一個當地農場的老板發起他試試蜂蜜，不想Paule在使用后，咳嗽得以緩解。很快，他和伙伴想到了一個養蜂方案。

由于經濟羸弱，底特律城留下了多量曠費的土地，野花野草瘋長，乃至有前人留下的果樹。Paule倡導了一個名為“Detroit Hives”（“底特律蜂巢”）的方案，由一間非營利機構賣力運營，向當局收下荒地，舉行生態規復和養蜂?！睹绹鴩鹊赜颉吩臄z了Paule和伙伴們的故事。

底特律蜂巢。圖片來自detroithives.com

如今，Detroit Hives在底特律全城共有32個蜂房，他們還提供了多樣化的辦事和體驗，消費的蜂蜜需求給當地食肆，也為學生提供天然教導課程。

Terry Schwarz是肯特州立大學克利夫蘭都市計劃協會的主任，近些年她的研討興致關于閑置土地的再使用。她在邇來的一次采訪表現，越來越多的都市渴望從閑置土地中找尋代價。

但底特律的養蜂人只是超少數，更多的都市對空置危急無用為力。Mallach報告Curbed，超天空置率并不是緣故，它本身就是一系列綜合要素形成的后果，好比都市在美國國內市場乃至舉世經濟鏈條中的式微。要處理這一危急必要更體系的都市戰略。

巴爾的摩曾倡導了一個閑置土地復興方案，已往八年當局共投入了數百萬美金，但收效甚微，空屋和荒地的數字有所縮減，從2010年的16800件變小到2018年的16500件。

“人們真的在積極，很辛勞地事情，但仍舊改動不了進一步下滑的運氣”，一個金融專家Seema lyer在承受當地媒體采訪時稱，這就像是人們在筑堤壩，但堤壩的高度遠遠不夠攔截大水。

Mallach和Schwartz表現，短期內很丟臉到這些復興方案的成效。通常情況下，一些活化項目看不到將來，倡導人及時止損退去。而那些相似都市農業的方案又必要多年時間才干真正扎根。

除了一局部，更多當地構造到場到活化中。

好比費城的“園藝社會”，它們倡導了一個名為“LandCare”（“土地照顧”）的方案，與不同構造互助，并提供專業的園藝武藝支持。如今，該項目以前照顧了12000片閑置土地。

圣路易斯的華盛頓大路一度被廢棄，如今已成為一個昌盛的住宅、商業和文娛綜合區。圖片出自Mallach的報告。圖源：谷歌地球2018

另有一種思緒是使用閑置空間舉行生態規復。Schwartz談到克利夫蘭的一個項目。在快速提高期時，這座都市的房地產建立毀壞了水文，不少溪流和河流都被填抬升泥。生態規復方案試圖使用閑置土地規復原本的情況。