樓市深察看：一線都市存量房市場白皮書2022版（北京篇）

一、存量房小區范圍摘要

1、地區分布情況

2022年，北京市存量房小區近2萬個。此中一半的存量房小區分布在太陽區、海淀區、西城區、豐臺區這四個地區，占比分貝為16%、15%、11%和10%，也是北京市存量房小區最多的地區。平谷區、延慶區、門頭溝區、石景山區和懷柔區這五個地區的存量房小區數目相對會較少，占比在2%支配的水平。其他幾個地區的存量房小區基本相當，占比都在5-8%之間。

從整個北京市存量房小區分布來看，中央都市數目相對會合，密度會相對較高，邊沿地區會合度會相對較低。而都市的提高也是相似的情況，中央城區漸漸想邊沿地區放射性開發的形態，不外南部比擬北部而言提高會略快一些，因此整個北京的房源分布來看，也是南部偏多，價格也會相對北部地區高一些。

2、商圈分布情況

從北京市各行政區板塊小區分布來看，都市板塊區分粗細不均，輕重不一的情況。局部行政區板塊劃內小區分布相對會均衡，如大興區、東城區、西城區海淀區、太陽區和豐臺區，這些地區板塊數目相對較多，小區分布基本上在50-150個之間；如昌平區、房山區、順義區和通州區等，板塊小區最多達300個以上，最少的板塊不敷50個小區。

二、存量房小區房齡摘要

1、存量房小區房齡分析

從北京市存量房小區房齡布局來看，主要為房齡在10-20年之間的小區為主，占比為46%，其次是房齡在20-30年之間的小區，房齡在10年以內的次新居相對較少，占比在21%，因此北京市的小區全體房齡布局會相對較老一些，此中另有房齡在30年以上的小區占比到達了11%。

2、各行政區小區房齡分析

從北京市各行政區存量房小區房齡布局來看，東城區和西城區30年以上的老屋子相對會合度較高，占比都凌駕了20%；門頭溝區、平谷區溫和義區的存量房小區房齡較新，5年以內的存量房占比都凌駕了20%；太陽區、豐臺區、懷柔區、密云區和延慶區的10-20年的存量房小區占比最高，都凌駕50%。

三、存量房小區品格

1、全市小區品格分析（標準：物業費上下）

北京市存量房小區中，低品格小區占比為55%，主要是由于地區房齡會相對較老一些，影響到其物業費水平，不外中高品格和重品格小區占比也不低，分散有19%和23%，高品格小區占比3%。

2.全市各地區不同品格小區分布

從北京市各行政區存量房小區分布來看，相對市中央地區的低品格小區占比會相對較高，由于遭到這些地區內房齡相對較老，并且樓層都相對會較低，物業費也會因此低一些，從而影響到小區品格的上下。

四、小區房價摘要

1、各行政區小區均價

北京市各行政區存量房小區掛牌均價最高的地區為西城區和東城區，其均價凌駕了10萬元/平方米；海淀區、太陽區和豐臺區的為其次，其小區掛牌均價為5-9萬元/平方米之間，平谷區、延慶區和廣陽區的小區掛牌均價為相對最大，在2萬元/平方米以下的水平。

2、各行政區不同房齡段小區房價

北京市各行政區存量房小區的房價和小區房齡并非都存在房齡越小，房價越貴的情況，如東城區和西城區的存量房小區各房齡段的價格水平相當，主要照舊這兩個地區存在局部局部可買賣的四合院，并且地區內另有高品格學區資源的動員存量房單價的提升，另有海淀區也是相似的情況，其30年以上房齡的衡宇單價是最高的。

3、各行政區不同品格小區房價

北京市各行政區存量房小區品格越好基本上房價會越高，不外東城區是略有不同，其品格越高，房價相對會低一些，主要照舊板塊內的四合院會影響其房價。