順景溫泉 團購（北京看房公社｜順景石上清泉，經歷20年曲折的老牌豪宅）

　　順景

　　從1994年拿地，到2004年以23000元/平米首次入市不久就售出13套，成交額達1.7億的成績，在當時也算名噪一時，但好久不長，由于開發商股權流轉和政府的調控政策，導致項目一直滯銷，直至2014年才再次開盤。 今天就來介紹一下這個撲朔迷離的老牌豪宅。

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　　區域情況：項目位于東北四環內，四元橋的西南角，也就是宜家的斜對面。當年拿地的時候板塊區域還算外城，不過北京經過這20年的高速發展，現在這個版塊也是比較核心的區域了，不管是交通、周邊配套都已經非常成熟。旁邊是望京、麗都、燕莎幾大商圈。而且由于是20年前拿的地，在現在也是少數幾個在四環內的低密豪宅項目。

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　　配套方面：

　　項目周邊有337公頃的城市公園綠地資源和兩個高爾夫球場。西側是太陽宮公園，東側是四得公園，南側有朝陽公園。在北京嚴峻的空氣環境下，家附近有幾個大型公園雖然不知道能不能降低點PM2.5，但是被一片綠色環繞還是比較愜意的。項目附近的商場有宜家家居、嘉茂、華堂、方恒購物中心、望京新世界商場；醫療配套有望京醫院、北京中日友好醫院幾個不錯的醫院。學校有青苗國際小學、青苗國際中學、陳經綸中學、北京八十中、花家地實驗小學、青年政治學院、人大附屬朝陽分校，項目自身還配建了順景溫泉酒店。

清泉

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　　產品設計：由于是20年前的項目，所以戶型設計在現在來看就顯得有些落后，500平米的空間僅設計為3居，并且沒有類似影音室、健身房或者保姆間的功能性居室，房間整體的空間浪費較多。所謂的家庭廳也只不過是一個微縮版的客廳罷了。而大客廳的朝向都是向東、西的，也并不合理。所以產品的競爭力與項目周邊的同類競品相比非常尷尬，解決的辦法就是購買后自己動手大刀闊斧的重新設計。

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　　價格：項目2004年入市的時候就賣到了23000元/平米，在經過10年房價暴漲的北京市場中，2014再次開盤的價格僅為81000元/平米。而從建委網發現，2012年政府對項目的批價格為128000元/平米。然而項目售價竟然比住建委的預售審批價格低了接近40%，比太陽宮版塊11萬元/平米的價格也低了30%左右。主要原因還是項目周期太長、產權只剩40多年，戶型設計上較為落后，空置率較高等，都直接壓低了項目銷售價格。

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　　總結：

　　項目客群定位不準，作為老項目，在產品的設計上也存在很多缺陷，即使能夠改造，也要花費很多的時間和精力。但是它“占據國門絕版位置、享有較低密度”和與同類競品相比較低的價格也是項目實實在在的優勢。如果不太在乎較少的產權年限，又有比較多的時間和精力愿意重新設計改造自家的戶型，順景石上清泉也是可以考慮的，畢竟價格比旁邊同樣是豪宅項目合生霄8便宜了接近一半。

　　下面放一些項目照片：

　　

　　

　　

　　

　　豪宅